賃貸住宅管理業の登録：200戸以上は義務。サブリースの規制と、管理業者の義務

結論：他人の賃貸住宅の「管理」（維持保全・金銭の管理）を受託するには、管理戸数が200戸以上なら、国土交通大臣への「賃貸住宅管理業」の登録が義務。サブリース（転貸）には、規模に関係なく規制がある

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、令和3年（2021年）6月15日に全面施行されました。賃貸住宅の管理を、委託を受けて行う事業と、**サブリース（特定賃貸借契約）**を、規制する法律です。

事業	規制
賃貸住宅管理業（委託を受けて、賃貸住宅の維持保全、金銭の管理を行う）	管理戸数200戸以上は、国土交通大臣の登録が義務。200戸未満は、任意登録
サブリース（特定賃貸借契約。営利の意思を持って、反復継続的に賃貸住宅の転貸を行う）	規模によらず、規制が課される

「宅建業」との違い

	宅地建物取引業	賃貸住宅管理業
内容	売買・賃貸の媒介・代理（仲介）	賃貸住宅の維持保全・金銭の管理（管理）
手続き	免許	登録（200戸以上は義務）
根拠法	宅地建物取引業法	賃貸住宅管理業法

仲介と管理は、別の事業で、別の制度です。両方を行う場合は、それぞれの手続きが必要です。仲介は、「宅地建物取引業の免許」をご覧ください。

登録が必要な場合

管理戸数が200戸以上：登録が義務です。一時的にでも200戸を超えた場合、その時点で登録を受けていなければ、営業できません（国土交通省のよくある質問）
200戸未満：任意登録です。登録は推奨されています
社宅代行業者：借り上げた住宅で、200戸以上の維持保全を行う場合は、登録が必要です
賃貸住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分です。事業用のオフィスや倉庫は、該当しません

登録の手続き

項目	内容
登録先	国土交通大臣（申請先は、地方整備局等）
登録免許税	申請1件あたり9万円
登録の有効期間	5年（更新は、満了日の90日前から30日前までに申請する、と国土交通省は案内）
標準処理期間	90日（国土交通省の案内）

業務管理者

営業所または事務所ごとに、業務管理者を1名以上置く必要があります。次のいずれかの要件を満たす者です（国土交通省のよくある質問）。

賃貸不動産経営管理士：管理業務の実務経験を2年以上有し、かつ、登録証明事業による証明を受けている者
宅地建物取引士：管理業務の実務経験を2年以上有する宅地建物取引士で、管理業務の実務についての講習（指定講習）を修了した者

実務経験は、実務講習の修了等で代えることもできます。

管理業者の主な義務

義務	内容
業務管理者の配置	営業所・事務所ごとに、1名以上
管理受託契約の重要事項説明	契約前に、報酬や管理業務の内容・実施方法などを書面で交付して説明する。オンラインでの説明や電子書面の交付も利用可能
契約締結時の書面の交付	契約締結後、遅滞なく、確定した契約条件を記載した書面を交付する（重要事項説明書とは別）
再委託の禁止	管理業務の全部の再委託は禁止（国土交通省のページに、再委託が禁止されていることが示されている）
家賃等の分別管理	自己の固有財産と、入居者等から受領した金銭を分けて管理する。専用口座を別々に開設し、帳簿や会計ソフト上で、契約ごとに直ちに判別できる状態にする
従業者証明書の携帯	業務に従事する従業者に、証明書を携帯させる
帳簿の備付けと保存	営業所・事務所ごとに帳簿を備え付け、委託者ごとに、契約年月日などを記載して保存する
委託者への定期報告	少なくとも年1回以上、オーナーに、管理業務の実施状況や、入居者からの苦情の発生・対応状況を報告する
標識の掲示	営業所・事務所ごとに、登録番号などを記載した標識を掲げる

サブリース（特定賃貸借契約）の規制

サブリース業者（マスターリース契約の借主として、賃貸住宅を転貸する事業者）には、次の規制があります。

誇大広告の禁止
不当な勧誘の禁止
契約締結前の、契約内容の説明と書面の交付
業務および財産の状況を記載した書類の閲覧（法第32条）

勧誘者（サブリース業者から委託を受けて勧誘を行う者）も、不当な勧誘や誇大広告の禁止の対象で、勧誘停止命令などの監督処分も定められています。

営利の意思を持って、反復継続的に賃貸住宅の転貸を行う場合は、その規模によらず、規制が課されます。個人が一時的に第三者へ転貸する場合は、特定賃貸借契約に該当しないとされています。

罰則（国土交通省）

対象	内容
管理業者	1年以下の懲役または100万円以下の罰金：無登録営業、不正登録、名義貸し
管理業者	6月以下の懲役または50万円以下の罰金：登録取消し等の命令違反
管理業者	30万円以下の罰金：変更届出違反、業務管理者の未選任、契約締結時の書面交付違反など
管理業者	20万円以下の過料：廃業等の届出違反
サブリース業者・勧誘者	6月以下の懲役または50万円以下の罰金：不実告知等、業務停止命令違反など
サブリース業者・勧誘者	50万円以下の罰金：契約締結前・締結時の書面交付違反
サブリース業者・勧誘者	30万円以下の罰金：誇大広告違反、書類閲覧違反など

始める前の確認

自社の事業が、管理業か、サブリースか、仲介か確認する
管理戸数が200戸以上になるか確認する（社宅代行業者は、借り上げた住宅の戸数）
業務管理者を確保する：賃貸不動産経営管理士、または宅地建物取引士＋指定講習
財産の分別管理の体制を整える：専用口座、帳簿・会計
管理受託契約の重要事項説明書・契約書面を整える
委託者（オーナー）への年1回以上の報告の体制を整える
サブリースを行う場合は、契約前の説明、書面、広告・勧誘のルールを整える
国土交通省の「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」で、最新の要件と様式を確認する

WORKSで使える機能

WORKSの機能の説明の範囲で、次の使い方ができます。

請求書：請求書の作成・管理・PDF発行・支払管理を行えます。家賃・管理料の請求に使えます。
会計：仕訳・勘定科目の管理などに使えます。契約ごとの、金銭の管理の記録に使えます。
サービスデスク：メール・電話による問い合わせを、チケットとして管理します。入居者からの苦情・問い合わせの対応の記録に使えます（オーナーへの報告の元データになります）。
契約：PDFの契約書の署名依頼・署名・監査ログを管理します。管理受託契約の取り交わしに使えます。
文書管理：書類をカテゴリ別に整理・検索できます。重要事項説明書、契約書、帳簿の保管に使えます。
法務（登記申請）：商業登記の謄本請求を、オンラインで行えます。

WORKSの「物件」機能は、不動産売買を対象としており、賃貸管理は対象外です。 賃貸住宅の管理（入居者・契約・家賃・修繕の管理）や、管理受託契約の重要事項説明書の作成、オーナーへの報告書の作成のための専用の機能は、現時点ではありません。登録の申請や、法令への適合は、国土交通省（地方整備局）と、行政書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

チェックリスト

自社の事業が、管理（維持保全・金銭の管理）、サブリース、仲介のどれに当たるか確認したか
管理戸数が200戸以上か（一時的に超えた場合を含む）確認したか
業務管理者（賃貸不動産経営管理士、または宅地建物取引士＋指定講習）を確保したか
家賃等を、自己の財産と分別して管理できているか
管理受託契約の、重要事項説明と契約締結時書面を整えたか
オーナーへの年1回以上の報告（管理業務の状況、苦情の発生・対応）の体制があるか
サブリースを行う場合、誇大広告・不当な勧誘の禁止と、契約前の説明・書面を確認したか
登録の更新（満了日の90日前〜30日前）の予定を確認したか

出典・確認先

国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/）
国土交通省「制度解説」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/system_commentary.html）
国土交通省「管理業者の業務」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/administrator_duties.html）
国土交通省「よくあるご質問」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/faq.html）
国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001474894.pdf）

ガイドラインや様式は、改正されることがあります。登録や運用の前に、国土交通省の最新の資料をご確認ください。

よくある質問

賃貸住宅管理業の登録は、いつ必要ですか？

委託を受けて賃貸住宅の維持保全・金銭の管理を行う事業で、管理戸数が200戸以上の場合は、国土交通大臣の登録が義務です。一時的にでも200戸を超えた時点で、登録を受けていなければ営業できません。200戸未満は任意登録です。

賃貸の仲介と、賃貸の管理は、同じ制度ですか？

別の制度です。賃貸の仲介（媒介・代理）は宅地建物取引業の免許、賃貸住宅の維持保全・金銭の管理は、賃貸住宅管理業の登録（200戸以上は義務）です。

業務管理者になるには、どのような要件がありますか？

管理業務の実務経験を2年以上有し、登録証明事業による証明を受けている賃貸不動産経営管理士、または、管理業務の実務経験を2年以上有する宅地建物取引士で、指定講習を修了した者です。営業所または事務所ごとに、1名以上を置く必要があります。

サブリースには、どのような規制がありますか？

誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約締結前の契約内容の説明と書面の交付、業務・財産の状況を記載した書類の閲覧があります。営利の意思を持って、反復継続的に転貸を行う場合は、規模によらず規制が課されます。

オーナーに、報告は必要ですか？

管理業者は、少なくとも年1回以上、委託者（オーナー）に、管理業務の実施状況や、入居者からの苦情の発生・対応状況を報告する必要があります。

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